경매 기초-위험 피하기

일반적인 사람들은 경매라고 하면 겁부터 납니다.

저 역시도 경매를 배우기 전엔 너무 어려울 것 같고, 무서워서 피하기만 했습니다.

그러나 경매도 제대로만 공부한다면 또 하나의 재테크 무기가 될 수 있다고 생각합니다.

 

제가 공부를 시작한지도 2년이 다 되어 가는데요,

그동안 공부했던걸 정리할 겸 블로그를 작성 해 봅니다.

 

2년 전 시작할 땐 경매 용어부터 참 어렵더라구요.

권리분석이며, 대항력, 말소기준권리, 선순위임차인 등등..

용어부터 생소했지만 열심히 공부해서 그래도 권리분석을 할 수 있을 정도까지 실력이 쌓였습니다.

 

그러나 실제 낙찰로 이어지지 못한건, 내가 모르는 위험이 있을까여서 였습니다.

아마 많은 분들이 공감하실거라 생각합니다.

 

내가 권리 분석을 잘 했지만 미쳐 발견하지 못한게 있으면 어떡하지?

보증금을 날리면 어떡하지?

추가로 지불해야할 돈이 생기면 어떡하지?

와 같은 생각이 들어 차마 입찰하지 못했습니다.

그러나 이런 생각에 사로잡혀서 입찰하지 못하는게 금전적으로 손실이 더 크다고 생각하고,

여러 유튜브와 블로그를 보며 다른 사람의 경험담을 습득하고

제가 걱정했던 위험할 수 있는 상황에 대해 정리할 수 있었습니다.

 

1.선순위 임차인이 없다면 권리분석은 필요가 없습니다.

경매 기초반에서 배운 것 처럼 말소기준권리를 제대로 찾아내고, 그 이전 권리들은 인수하게 될 수 있지만,

이후 권리들은 전부 소멸하기 때문입니다.

 

2.점유자 현황조사에서 임차인점유, 채무자 점유, 점유자 불분명의 경우가 있습니다.

점유자를 만날 수 없다거나 불분명할 때는 외국인일 수 있으니 주의해야 합니다.

외국인의 경우 전입신고를 하지 않고 거주지신고만 해도 내국인이 전입신고 한 것과 같은 효력을 나타냅니다.

이는 전입세대열람원에 나타나지 않으니, 점유자 확인이 되지 않은 경우에 유의하셔야 합니다.

 

3.유치권-유치권은 제3자가 잘 볼 수 있도록 점유하고 있는걸 티내야합니다.

제가 처음 공부할 때, 가장 걱정 되었던 부분입니다.

낙찰을 받았는데 알고보니 유치권이 있으면 어떡하지?하는 생각에 걱정되더라구요.

근데 유치권은 현장에 유치권행사중 표시를 해놔야하고 점유를 하고 있어야 합니다.

그래서 대부분의 유치권은 성립이 어렵다고들 합니다.

진성 유치권이어도 공사금액을 부풀린 경우가 많아서 철저한 조사가 필요합니다.

현장에 갔을 때 유치권행사중이라는 표시가 없다면, 사진을 찍어두는 것도 좋겠죠?^^

 

4.선순위 임차인이 있을 경우는 권리 분석이 필요해지는데요.

특히 배당순위에 따라 선순위 임차인보다 먼저 배당받아가는 것들이 존재합니다.

당해세나 3개월치 임금채권(근로복지공단)은 날짜가 아무리 임차인의 전입신고일 뒤라도

먼저 배당받아 갈 수 있습니다.

여기서 주의해야할 점은 경매일 경우 압류일자만 보이고, 세금의 법정기일이 보이지 않습니다.

압류일자는 세입자의 전입신고일자 이후지만, 조세채권 법정기일이 전입신고보다 앞설 수 있으므로,

세금 체납이 있을 경우 꼭 확인이 필요합니다.

간혹 당해세만 살피고, 당해세는 금액이 크지않다고 생각하는 경우가 있는데,

대항력 있는 임차인이 있는 물건에 조세채권 법정기일이 전입신고일보다 앞선다면

세금 체납액이 먼저 배당되기 때문에, 임차인이 배당받을 보증금 액수가 줄어듭니다.

결국 낙찰자가 인수해야할 금액이라는거죠.

 

이상으로 초보가 위험상황을 피하는 케이스를 정리 해 보았습니다.

요즘 경매 물건이 많이 나오는데, 분석을 잘해서 너무 겁먹지 말고 입찰할 수 있었으면 좋겠습니다 :)

성투하시길 바랄게요.